Bunga Floating dan Berjenjang: Kenapa Cicilan KPR Bisa Naik

Tim Moneysaurus · 2026-07-28

Bulan ini cicilan KPR-mu Rp5 juta, tahun depan tiba-tiba jadi Rp5,8 juta, padahal kamu tidak menambah utang apa pun. Kok bisa? Jawabannya ada di kata "floating". Cicilan KPR bisa naik bukan karena bank iseng, tapi karena bunganya dirancang mengikuti kondisi pasar. Kabar baiknya, mekanisme ini sekarang jauh lebih transparan, dan kamu bisa bersiap kalau tahu cara membacanya.

Kondisinya sekarang

Bunga floating memang bergerak. OJK menjelaskan bahwa suku bunga floating selalu berubah mengikuti suku bunga pasar; jika suku bunga pasar naik maka bunga kredit ikut naik, dan sebaliknya (OJK Sikapi, 20 Juli 2026). Dampaknya langsung ke dompet. BTN menyatakan bahwa jumlah pembayaran angsuran akan berubah, dan jika terjadi kenaikan suku bunga pasar maka jumlah angsuran yang harus dibayar nasabah akan meningkat (BTN, 20 Juli 2026). Jadi kalau kamu di fase floating, cicilan yang naik itu bukan anomali, melainkan bagian dari desain produknya.

SBDK, angka acuan yang wajib dipublikasikan

Dari mana bank menentukan bunga floating? Titik awalnya adalah SBDK, yaitu Suku Bunga Dasar Kredit. Sejak 2024, keterbukaannya diatur oleh POJK Nomor 13 Tahun 2024 tentang Transparansi dan Publikasi Suku Bunga Dasar Kredit bagi Bank Umum Konvensional (OJK, 20 Juli 2026). OJK mendefinisikan SBDK sebagai indikasi suku bunga efektif terendah yang mencerminkan Harga Pokok Dana untuk Kredit, overhead cost, dan margin (OJK Siaran Pers, 20 Juli 2026).

Ada dua hal penting buatmu. Pertama, dalam menyusun SBDK bank wajib mempertimbangkan suku bunga acuan dari otoritas yang berwenang dan perkembangan kondisi ekonomi (OJK Siaran Pers, 20 Juli 2026). Inilah kenapa saat suku bunga acuan naik, SBDK cenderung ikut naik, dan cicilan floating-mu bisa menyusul. Kedua, karena SBDK tiap bank dipublikasikan lewat kanal OJK (OJK, 20 Juli 2026), kamu bisa membandingkan bank sebelum memilih. Perlu diingat, SBDK adalah acuan dasar sebelum tambahan premi risiko masing-masing peminjam, jadi bunga yang kamu terima bisa sedikit di atas angka SBDK yang dipublikasikan.

Berjenjang: naik juga, tapi terjadwal

Kalau floating naik-turun mengikuti pasar, bunga berjenjang naik menurut jadwal yang sudah kamu tahu sejak awal. Bank Sinarmas memberi contoh, yaitu tahun 1 sampai 2 bunga tetap 5%, tahun 3 sampai 5 bunga tetap 7%, lalu tahun ke-6 dan seterusnya bunga mengikuti pasar alias floating (Bank Sinarmas, 20 Juli 2026). Di produk nyata, struktur berjenjang bisa lebih panjang. Sebagai gambaran, per Juli 2026 skema Fix n Cap di KPR BTN Platinum tercatat 6,50% tahun 1 sampai 3, 9,25% tahun 4 sampai 6, 12,00% tahun 7 sampai 10, dan 12,99% tahun 11 sampai 18, baru kemudian floating (BTN KPR Platinum, 20 Juli 2026). Angka-angka ini bersifat promo dan bisa berubah, jadi perlakukan sebagai ilustrasi.

Kelebihan berjenjang, kata Bank Sinarmas, adalah memberi kepastian cicilan di awal masa kredit dengan kenaikan yang sudah direncanakan, sementara floating berfluktuasi mengikuti kondisi pasar dan kebijakan suku bunga acuan Bank Indonesia (Bank Sinarmas, 20 Juli 2026).

Siapkan buffer dan uji di bunga lebih tinggi

Karena cicilan bisa naik, jangan mengukur kemampuanmu dari cicilan tahun pertama. Ambil skenario bunga yang lebih tinggi, lalu tanya diri sendiri, apakah masih sanggup. Di sinilah patokan OJK berguna. OJK menyarankan agar besar cicilan tidak lebih dari 30% dari total penghasilan, justru untuk memitigasi risiko kenaikan suku bunga yang menaikkan cicilan bulanan (OJK Sikapi, 20 Juli 2026). Jadi hitung 30% itu bukan dari cicilan promo, tapi dari perkiraan cicilan saat bunga sudah naik.

Patokan 30% ini bagian dari kerangka anggaran yang dianjurkan OJK, yaitu kira-kira 10% dana sosial, 20% investasi dan tabungan, 30% cicilan dan utang, serta 40% kebutuhan sehari-hari (OJK Sikapi, 20 Juli 2026). Kalau cicilan KPR sudah memakan hampir seluruh porsi 30% itu, kamu nyaris tidak punya ruang untuk utang lain, dan kenaikan bunga akan langsung menggerus pos kebutuhan.

Praktisnya, sisihkan selisih antara cicilan sekarang dan cicilan skenario tinggi ke tabungan khusus. Saat bunga benar-benar naik, kamu tinggal memakai buffer itu tanpa panik. Untuk memantau, kamu bisa mencatat cicilan tiap bulan dan cek apakah masih di bawah 30% penghasilan lewat WhatsApp ke Moneysaurus, jadi kalau porsinya mulai mepet kamu tahu lebih awal.

Satu hal yang perlu kamu bawa pulang

Cicilan KPR yang naik bukan kejutan, itu konsekuensi dari struktur bunga floating dan berjenjang yang memang dirancang bergerak. Yang bisa kamu kendalikan adalah persiapan, yaitu pahami bahwa bunga mengikuti SBDK dan suku bunga acuan, bandingkan bank lewat SBDK yang dipublikasikan OJK, uji kemampuanmu di skenario bunga lebih tinggi, dan jaga cicilan tetap di bawah 30% penghasilan. Nilai KPR dari struktur dan total biayanya, bukan dari cicilan termurah di tahun pertama.

Sumber data: OJK Sikapi (jenis bunga dan tips cicilan), OJK Siaran Pers dan POJK 13/2024 (SBDK), BTN, serta Bank Sinarmas (contoh berjenjang).